Van de vele uitdagingen die wij tegenkomen tijdens projecten zijn hoarders misschien wel het meest bijzonder. Niet alleen vormen zij een uitdaging tijdens het project, maar vaak ook een risico voor de omgeving en de gezondheid van de bewoner, en omwonenden.
In dit artikel kijken we kort naar wat hoarding is, en geven we een kijkje in hoe ADSocius omgaat met hoarders tijdens een woningverbeteringstraject. Daarnaast geven we praktische tips over hoe u als verhuurder kunt omgaan met hoarders, zowel preventief als tijdens renovatie- of onderhoudsprojecten.
Wat is hoarding/verzamelwoede?
Hoarding, in het Nederlands verzamelwoede of verzameldwang, is het overmatig en obsessief verzamelen van spullen, waardoor de woning overvol raakt, hygiëne in het geding komt en de woning vaak onleefbaar wordt. Dit gaat verder dan gewone rommeligheid of het hebben van een verzameling, en is in de DSM-V erkend als een psychische aandoening.
Hoarding heeft vaak veel impact op de leefomgeving, van de bewoner zelf, maar ook voor de omwonenden. De woning kan brandgevaarlijk, onveilig of onbewoonbaar worden, wat overlast kan veroorzaken voor buren en voor u als verhuurder of aannemer tijdens werkzaamheden in of aan de woning.
Is het als verhuurder te voorkomen?
Ook in de situatie van hoarders, en hoarding, geldt natuurlijk dat voorkomen beter is dan genezen, maar kun u het als verhuurder voorkomen? In onze ervaring slechts voor een deel, door als woningcorporatie samen met de gemeente en instanties te zorgen voor een prettige buurt waarin er nog een vorm van sociale controle is kan het probleem voorkomen worden.
Tijdig uitvoeren van onderhoud aan de buurt, om zo de leefbaarheid te waarborgen speelt hierin een grote rol, meer daarover leest u hier.
Al is voorkomen misschien niet helemaal het juiste woord, maar als er vroege signalen zijn dan kunt u in elk geval ingrijpen voor de problemen uit de hand lopen en dus ruim voordat een hoarder voor vertraging zorgt op een woningverbeteringsproject.
Hierbij speelt de samenwerking met hulpverlening en andere instanties ook een grote rol. In onze ervaring ziet een hoarder zelf niet in wat het probleem is, of hoe groot het probleem is. “Oh ja er ligt wat rommel daar op het tafeltje, ik ruim dat wel op en dan is het weer goed toch?” Terwijl de hele woning daarna nog steeds overvol ligt met spullen, waardoor werkzaamheden niet of niet veilig uitgevoerd kunnen worden.
Dus tijdig signalen ontvangen, bijvoorbeeld vanuit de buurt, en daarop reageren helpt alleen als ook hulpverlenende instanties het probleem serieus nemen en tijdig handelen.
Wat zegt de wet over het gedrag van huurders?
In de Nederlandse wet is opgenomen dat een huurder zich als “goede huurder” moeten gedragen, artikel 7:213 BW. In de praktijk betekent dit dat de huurder zorgvuldig met de huurwoning moet omgaan, waaronder het voorkomen van schade, het niet veroorzaken van overlast, onhygiënische en/of onveilige situaties.
In het geval van extreme hoarding, of het vermoeden van?, biedt artikel 7:220 BW u als verhuurder het recht om de woning te betreden voor inspectie en/of onderhoud.
Dit klinkt redelijk en zelfs relatief eenvoudig, maar in het geval van hoarders is de situatie vaak een stuk ingewikkelder. Omdat zij vaak zelf niet inzien wat de gevolgen van hun gedrag zijn, hebben zij niet door dat zij volgens de wet geen goede huurder zijn.
De impact van hoarders op werkzaamheden
Of er nu noodzakelijk groot onderhoud aan de woning uitgevoerd moet worden, of dat er sprake is van renovatie en verduurzaming. Hoarders hebben een grote impact op de werkzaamheden. Vaak, maar niet exclusief, in de vorm van vertraging van het project.
Het kan zijn dat de huurder niemand de woning binnenlaat, dit is een probleem dat zich al vroeg in het project laat zien omdat huisbezoeken, bijvoorbeeld voor draagvlak, niet plaats kunnen vinden. Hierdoor ontstaat al vroeg in het project het risico op vertraging.
Veiligheid voor de aannemer en andere medewerkers is een tweede groot probleem. Als de woning overvol staat met spullen dan levert dit een valrisico, brandgevaar of soms zelfs een gevaar voor de gezondheid op.
In overvolle woningen is het voor technici en de aannemer ook moeilijk om de geplande werkzaamheden uit te voeren. Als er geen ruimte is, dan kan het werk niet starten. Soms kan het personeel ter plaatse ruimte maken, maar met oog op het bovengenoemde valrisico is dat niet altijd veilig.
Hoe vervelend de situatie van de hoarder ook is, voor u als woningcorporatie of aannemer heeft het grote gevolgen wanneer er werkzaamheden aan de huurwoning uitgevoerd moeten worden.
Wat zegt het huurrecht over hoarders tijdens werkzaamheden?
Het huurrecht zegt niets over hoarders en hun impact op werkzaamheden aan de huurwoning specifiek. Maar er zijn wel verschillende artikelen die van toepassing zijn in deze situatie, waaronder het hierboven besproken artikel 7:213 BW.
Volgens artikel 7:220 BW, moet de huurder toegang geven tot de woning voor inspecties, onderhoud of reparaties. Als dit niet toegelaten wordt, of niet mogelijk is omdat de woning (of ruimtes in de woning) ontoegankelijk zijn dan is de huurder in overtreding.
Aangevuld met artikel 7:220 BW waarin staat dat de huurder onderhoudswerkzaamheden door de verhuurder moet toestaan, ook als deze enige overlast veroorzaken. Als ook hier hoarding de uitvoering van noodzakelijk onderhoud (zoals reparaties aan leidingen, brandveiligheid of structurele verbeteringen) onmogelijk maakt, is de huurder in overtreding.
In beide gevallen kunt u als verhuurder de huurder/bewoner sommeren om de woning op te ruimen en toegankelijk te maken. Of dit via de rechter afdwingen als pogingen om de woning opgeruimd, toegankelijk en leefbaar te krijgen geen effect hebben.
Als de overlast zo erg is dat er schade voor de volksgezondheid, of een dusdanig onveilige situatie voor omwonenden ontstaat dan kan artikel 7:218 BW van toepassing zijn en in het ergste geval zelfs leiden tot het ontbinden van de huurovereenkomst op basis van artikel 6:265 BW.
Hoe wij omgaan met hoarders op een project
Met oog op het welzijn van de bewoner, en de realiteit dat een huisuitzetting het probleem vrijwel nooit oplost, maar alleen verplaatst, doen we er alles aan om het probleem van hoarding tijdig via een andere weg op te lossen, of in elk geval te zorgen dat de geplande werkzaamheden kunnen doorgaan.
Dit doen we door hoarding al in een vroeg stadium, bijvoorbeeld tijdens de huisbezoeken, te herkennen, en de situatie zorgvuldig te documenteren. Hiermee bereiden we een objectief dossier voor, terwijl we ondertussen in gesprek gaan met de bewoner/huurder en al vroeg inzetten op hulp van naaste familie, of instanties, om de woning op te ruimen en schoon te maken.
Tijdens het project speelt communicatie met de bewoner een belangrijke rol, omdat een hoarder zelf niet inziet dat er een probleem is. Tijdens de gesprekken is er een wisselende combinatie van begrip, aandringen en wanneer nodig het benoemen van de noodzaak van de werkzaamheden, of het wijzen op de verplichtingen als huurder nodig om de huurder tot actie over te laten gaan.
Waar mogelijk zetten we in op samenwerking met hulpverlenende instanties. We bespreken de hulpvraag met de bewoner, waarna wij proberen de juiste hulpverleners aan te haken. Dit is meestal niet voldoende om het probleem binnen de duur van het project volledig op te lossen, daarvoor is hoarding/verzamelwoede een te complex probleem, maar het waarborgt wel begeleiding na de werkzaamheden en een langdurige en blijvende oplossing.
Mocht de bewoner hulp weigeren en dit alls niet tot het gewenste resultaat leiden, het oplossen van de problematiek of minimaal het toegankelijk maken van de woning voor de werkzaamheden, dan blijft er weinig anders over dan juridische maatregelen o.a. op basis van de bovengenoemde wetsartikelen.
Dit laatste proberen we zo min mogelijk te doen, maar soms laat de praktijk geen andere keuze, zoals in deze case:
De huurster was een oudere dame met een inwonende dochter waarvan de hele woning van beneden naar boven vol lag met spullen (lapjes stof, familiefoto’s, papieren, zakken afval enz.). De dochter (23 jaar) durft het huis niet uit om op zichzelf te gaan wonen omdat ze bang is dat er wat met haar moeder gebeurd.
Het lukt haar ook niet om mevrouw aan het opruimen te krijgen. Ze staat zwaar onder druk en is compleet machteloos. Ze slaapt bij haar moeder in bed omdat er geen ruimte meer is in haar eigen kamer. Ook in de tuin ligt het anderhalve meter hoog en zelfs in de brandgang staan boodschappenkarretjes vol met spullen.
De werkzaamheden op zolder van deze woning zijn uitgesteld en op de laatste dag hebben de werklui alles van zolder moeten halen. Dat kost extra geld en moeite, maar de werkzaamheden moeten volgens planning door. Nu staan de werkzaamheden aan de cv en mv installatie, vervangen van glas en kozijnen en vensterbanken nog op de planning.
Mevrouw heeft hulp aangeboden gekregen vanuit de aannemer (die niet verplicht is dit te doen), zorginstanties en de woningcorporatie. Helaas zit er geen schot in de zaak en stond de planning op het spel. Uiteindelijk is er vanuit de corporatie een kort geding aangespannen om het werkbaar maken van de woning af te dwingen.
Dit betekent dat de aannemer bepaalt wat er uit de woning gehaald moet worden om de werkzaamheden goed en veilig uit te kunnen voeren. Elke week volgt er een controle moment vanuit de aannemer. Voldoet de woning niet aan de eisen van de aannemer dan mag de corporatie de woning laten leeghalen door een specialistisch bedrijf. De spullen zullen dan of opgeslagen worden op kosten van de bewoner of weggegooid worden.
Alle kosten die hiermee gemoeid zijn zullen op de bewoner verhaald worden.
Wat kunt u als verhuurder doen?
Eerder schreef ik al dit artikel over dat huurrecht toch vooral mensenwerk is en daar begint de aanpak van hoarding ook. Door een goede band op te bouwen met de bewoners, maar ook door goede sociale controle en contacten in een veilige en prettige buurt is het mogelijk om hoarding te stoppen voor het grote problemen kan veroorzaken.
Door alert te zijn op de signalen, eventuele signalen vanuit de buurt serieus te nemen en goede samenwerking met hulpverlening kan niet alleen een ongezond en/of gevaarlijk probleem voorkomen worden, maar kan ook de bewoner een prettiger leven leiden.
Met behulp van ons gratis ebook, met extra uitleg, een stappenplan en checklist, kunt u sneller de signalen van hoarding herkennen en in ons sociaal logboek kunt u eenvoudig objectieve verslaggeving vastleggen.
Hiermee zijn vervelende en kostbare juridische stappen niet nodig, kunnen werkzaamheden tijdig en veilig worden uitgevoerd en kan iedereen gezond en veilig blijven wonen in zijn of haar huurwoning.
Wat kan ADSocius voor u doen?
Door jarenlange ervaring met complexe bewonersituaties als hoarding tijdens renovatie, verduurzamings of sloop/nieuwbouwprojecten, kan ADSocius u ondersteunen op uw woningverbeteringsproject.
Dit doen wij op basis van:
Persoonlijke contact: We bouwen een vertrouwensband op met de bewoner en zoeken samen naar een oplossing om de werkzaamheden op tijd door te laten gaan.
Praktische ondersteuning: Waar mogelijk bekijken we of er tijdelijk opgeruimd kan worden, zodat de werkzaamheden veilig uitgevoerd kunnen worden, in afwachting van verdere hulpverlening.
Verbinding met hulpverlening: We bekijken altijd welke instanties en hulpverlening er geregeld kan worden voor de bewoner. Zodat deze ook na het project nog hulp en ondersteuning krijgt.
Realistische oplossingen: Op basis van vertrouwen, ervaring en empathie zoeken we samen met de bewoner naar een oplossing. We begrijpen dat hoarding niet van de ene op de andere dag opgelost is, maar zijn ook eerlijk en duidelijk over de noodzaak van de werkzaamheden en de gevolgen bij het weigeren van hulp.
Bij ADSocius staan we voor u klaar om u te ondersteunen op uw project, we kunnen uw medewerkers opleiden in het omgaan met complexe situaties zoals bewoners met hoarding/verzamelwoede, of u kunt zelf aan de slag met het stappenplan uit de gids hoarding en het sociaal logboek om alles vast te leggen.