Nederland kampt al jaren met een tekort aan (betaalbare) woningen en de wachtlijsten voor een sociale huurwoning zijn in grote steden vaak eindeloos. Na de verkiezingen van 2025 liggen er nu nieuwe plannen op tafel om het woningtekort op te lossen en de problemen op de woningmarkt aan te pakken.
Deze veranderingen hebben direct impact op iedereen die werkt met bewonerszaken. Daarom nemen we in dit artikel de plannen onder de loep en bespreken we de concrete gevolgen voor bewonersconsulenten, bewonersbegeleiders en sociaal projectleiders.
Disclaimer:
De plannen uit het coalitieakkoord zijn voornemens. Met de huidige zetelverdeling is er steun van andere politieke partijen nodig en dit kan ervoor zorgen dat de daadwerkelijke nieuwe wet- en regelgeving uiteindelijk anders uitpakt.
Passend huren: Waarom de terugkeergarantie onder druk staat
Het plan om strenger toe te zien op het consequent toepassen van de regels voor ‘passend huren’ gaat waarschijnlijk de meeste impact hebben op onze dagelijkse werkzaamheden. De beschikbare woningvoorraad is al klein, wat herhuisvesten bij sloop- en nieuwbouwprojecten een complexe puzzel maakt.
Dit plan raakt huurders hard, en daarmee ook ons werk. Allereerst maakt het voor een grote groep de terugkeergarantie onhaalbaar. Een nieuwbouwwoning heeft vaak een hogere huurprijs. Waar de oude woning paste bij het inkomen, voldoet die nieuwe, hogere huur met hetzelfde inkomen vaak niet meer aan de strenge regels van passend huren.
Dit betekent dat wij als consulenten vaker ‘nee’ moeten verkopen aan trouwe huurders die rekenen op een terugkeer. Flexibel meedenken komt hiermee onder druk te staan. In het slechtste geval ondermijnt dit het draagvlak voor een project en zorgt het voor veel weerstand en emotie aan de voordeur.
Aan de andere kant van het spectrum is scheefwonen een probleem. Zoals ik eerder beschreef in dit artikel over scheefwonen, zorgt het strenger naleven van de regels ervoor dat huurders die teveel verdienen niet geherhuisvest kunnen worden in de sociale sector.
Het doel: sociale huurwoningen beschikbaar houden voor lage inkomens, is nobel.
Maar door de strikte regels vallen huurders sneller buiten de sociale sector en wij moeten vervolgens de boodschap brengen: “U moet uw huis uit voor de sloop, maar wij kunnen geen vervangende woning bieden omdat u teveel verdient”.
Dat maakt de gesprekken met bewoners zwaarder, en biedt geen oplossing voor het gebrek aan geschikte huurwoningen. Bovendien komt het bovenop de al ingewikkelde en beperkende regels rondom herhuisvesting, zoals de stadsvernieuwingsurgentie en lokale regelgeving.
De veiligheidsparadox: Waarom een vermogenstoets de bewonersconsulent juist beschermt
Een ander plan is de jaarlijkse vermogenstoets om scheefhuren tegen te gaan. In de huidige situatie is het de bewonersconsulent, of bewonersbegeleider die moet vertellen dat er sprake is van scheefwonen en dat er dus geen nieuwe woning aangeboden kan worden. Dit zorgt regelmatig voor onveilige en onprettige situaties.
Nu moeten wij aan de voordeur vaak een dubbel slecht nieuws brengen: “Uw woning wordt gesloopt” én “Wij kunnen niets voor u doen, want u heeft teveel inkomen of vermogen”. Deze boodschap komt nu nog als een verrassing op het moment dat de stress al door het dak gaat na het bericht dat de woning gesloopt gaat worden.
Die frustratie richt zich direct op de brenger van het slechte nieuws.
Door een jaarlijkse vermogenstoets verdwijnt dit verrassingseffect. De huurder weet door de jaarlijkse check al dat hij teveel verdient voor de sociale sector. Wanneer de sloopbrief op de mat valt, is de inkomensafwijzing een bekend gegeven.
Dit haalt de angel uit het gesprek.
Wij hoeven niet meer de brenger te zijn van dubbel slecht nieuws, wat het werk aan de voordeur aanzienlijk veiliger maakt.
Geen oplossing voor doorstroming ouderen: probleem blijft bij de bewonersconsulent
Iets wat wij vanuit ADSocius steeds vaker tegenkomen, is de situatie van oudere bewoners in eengezinswoningen. Soms staat het bed noodgedwongen in de woonkamer omdat men de trap niet meer op kan, of dit niet meer durft.
Verhuizen is vaak geen optie: geschikte woningen zijn er niet, of ze zijn veel duurder dan de huidige lage huur. Bovendien is voor veel ouderen de emotionele drempel om na tientallen jaren de vertrouwde buurt te verlaten erg hoog.
In de huidige woonplannen ontbreekt een concrete strategie voor deze groep. Omdat beleid uitblijft, blijft dit probleem op het bordje van de bewonersbegeleider liggen. Wij blijven aangewezen op creatief maatwerk en lopen vast in het gebrek aan betaalbare en beschikbare seniorenwoningen.
Conclusie: wordt ons werk makkelijker of juist complexer?
Vrijwel alle politieke partijen zien de problemen op de woningmarkt, en de nieuwe plannen zijn een goede poging hier grip op te krijgen. Voor ons als bewonersconsulenten leveren de plannen echter een gemengd beeld op.
Het is voor onze veiligheid positief als bewoners vroegtijdig weten waar ze aan toe zijn qua inkomen en vermogen. Dit voorkomt agressie aan de voordeur. Maar het strenger toepassen van ‘passend huren’ maakt de puzzel van herhuisvesting complexer en zet de terugkeergarantie onder druk.
Voor ons betekent dit: nog beter dossierbeheer en verwachtingsmanagement aan de voorkant. We zullen eerder en duidelijker moeten communiceren over de onmogelijkheden, om te voorkomen dat we aan het eind van het traject met de rug tegen de muur staan.