Van de vele uitdagingen die wij tegenkomen tijdens projecten zijn hoarders misschien wel het meest bijzonder. Niet alleen vormen zij een uitdaging tijdens het project, maar vaak ook een risico voor de omgeving en de gezondheid van de bewoner, en omwonenden.
In dit artikel kijken we naar wat hoarding precies is, welke impact het heeft op uw project, en welke (juridische) mogelijkheden er zijn om in te grijpen. Daarnaast geven we praktische tips over hoe u als verhuurder kunt omgaan met hoarders, zowel preventief als tijdens renovatie- of onderhoudsprojecten.
Wat is hoarding?
Hoarding is het overmatig en obsessief verzamelen van spullen, waardoor de woning overvol raakt, hygiëne een probleem wordt en de woning vaak onleefbaar wordt. Dit gaat verder dan gewone rommeligheid en is vaak een gevolg van een psychologische aandoening, zoals een obsessief-compulsieve stoornis of een verzamelstoornis (hoarding disorder).
Kenmerken van hoarding zijn:
- Overmatig verzamelen van spullen: Hoarders stapelen grote hoeveelheden spullen op, zoals kleding, papier, voedsel of zelfs afval, zonder deze weg te doen.
- Een gebrek aan organisatie: De spullen worden chaotisch bewaard, waardoor de woning moeilijk toegankelijk, onhygiënisch of zelfs brandgevaarlijk wordt.
- Weerstand tegen opruimen en weggooien: Hoarders ervaren sterke emotionele weerstand tegen het wegdoen van spullen, zelfs als deze waardeloos of schadelijk zijn. In de meeste gevallen zien zij zelf ook het probleem niet.
Hoarding heeft vaak veel impact op de leefomgeving, verder dan alleen de bewoner zelf. De woning kan brandgevaarlijk, onveilig of onbewoonbaar worden, wat ook overlast kan veroorzaken voor buren en verhuurders tijdens werkzaamheden.
Is het als verhuurder te voorkomen?
Ook in de situatie van hoarders, en hoarding, geldt natuurlijk dat voorkomen beter is dan genezen, maar is het als verhuurder wel mogelijk om dit te voorkomen? In onze ervaring slechts voor een deel, door als woningcorporatie samen met de gemeente en instanties te zorgen voor een prettige buurt waarin er nog een vorm van sociale controle is kan het probleem voorkomen worden.
Al is voorkomen misschien niet helemaal het juiste woord, maar als er vroegtijdig signalen zijn dan kunt u in elk geval ingrijpen voor de problemen uit de hand lopen en dus ruim voordat een hoarder voor vertraging zorgt op uw project.
Hierbij speelt de samenwerking met hulpverlening en andere instanties ook een grote rol. In onze ervaring ziet een hoarder zelf niet in wat het probleem is, of hoe groot het probleem is. “Oh ja er ligt wat rommel daar op het tafeltje, ik ruim dat wel op en dan is het weer goed toch?” Terwijl de hele woning daarna nog steeds overvol ligt met spullen.
Dus tijdig signalen ontvangen, bijvoorbeeld vanuit de buurt, en daarop reageren helpt alleen als ook hulpverlenende instanties het probleem serieus nemen en tijdig handelen.
Wat zegt de wet over het gedrag van huurders?
In de Nederlandse wet is opgenomen dat een huurder zich als “goede huurder” moeten gedragen, artikel 7:213 BW. In de praktijk betekent dit dat de huurder zorgvuldig met de huurwoning moet omgaan, waaronder het voorkomen van schade, het niet veroorzaken van overlast, onhygiënische en/of onveilige situaties.
In het geval van extreme hoarding, of het vermoeden van?, biedt artikel 7:220 BW u als verhuurder het recht om de woning te betreden voor inspectie en/of onderhoud.
Dit klinkt redelijk en zelfs relatief eenvoudig, maar in het geval van hoarders is de situatie vaak een stuk ingewikkelder. Omdat zij vaak zelf niet inzien wat de gevolgen van hun gedrag zijn, hebben zij niet door dat zij volgens de wet geen goede huurder zijn.
De impact van hoarders op werkzaamheden
Of er nu noodzakelijk groot onderhoud aan de woning uitgevoerd moet worden, of dat er sprake is van renovatie en verduurzaming. Hoarders hebben een grote impact op de werkzaamheden. Vaak, maar niet exclusief, in de vorm van vertraging van het project.
Het kan zijn dat de huurder niemand de woning binnenlaat, dit is een probleem dat zich al vroeg in het project laat zien omdat huisbezoeken, bijvoorbeeld voor draagvlak, niet plaats kunnen vinden. Hierdoor ontstaat al vroeg in het project het risico op vertraging.
Veiligheid voor de aannemer en andere medewerkers is een tweede groot probleem. Als de woning overvol staat met spullen dan levert dit een valrisico, brandgevaar of soms zelfs een gevaar voor de gezondheid op.
In overvolle woningen is het voor technici en de aannemer ook moeilijk om de geplande werkzaamheden uit te voeren. Als er geen ruimte is, dan kan het werk niet starten. Soms kan het personeel ter plaatse ruimte maken, maar met oog op het bovengenoemde valrisico is dat niet altijd veilig.
Hoe vervelend de situatie van de hoarder ook is, voor u als woningcorporatie of aannemer heeft het grote gevolgen wanneer er werkzaamheden aan de huurwoning uitgevoerd moeten worden.
Wat zegt het huurrecht over hoarders tijdens werkzaamheden?
Het huurrecht zegt niets over hoarders en hun impact op werkzaamheden aan de huurwoning specifiek. Maar er zijn wel verschillende artikelen die van toepassing zijn in deze situatie, waaronder het hierboven besproken artikel 7:213 BW.
Volgens artikel 7:220 BW, moet de huurder toegang geven tot de woning voor inspecties, onderhoud of reparaties. Als dit niet toegelaten wordt, of niet mogelijk is omdat de woning (of ruimtes in de woning) ontoegankelijk zijn dan is de huurder in overtreding.
Aangevuld met artikel 7:220 BW waarin staat dat de huurder onderhoudswerkzaamheden door de verhuurder moet toestaan, ook als deze enige overlast veroorzaken. Als ook hier hoarding de uitvoering van noodzakelijk onderhoud (zoals reparaties aan leidingen, brandveiligheid of structurele verbeteringen) onmogelijk maakt, is de huurder in overtreding.
In beide gevallen kunt u als verhuurder de huurder/bewoner sommeren om de woning op te ruimen en toegankelijk te maken. Of dit via de rechter afdwingen als pogingen om de woning opgeruimd, toegankelijk en leefbaar te krijgen geen effect hebben.
Als de overlast zo erg is dat er schade voor de volksgezondheid, of een dusdanig onveilige situatie voor omwonenden ontstaat dan kan artikel 7:218 BW van toepassing zijn en in het ergste geval zelfs leiden tot het ontbinden van de huurovereenkomst op basis van artikel 6:265 BW.
Hoe wij omgaan met hoarders op een project
Maar met oog op het welzijn van de bewoner, en de realiteit dat een huisuitzetting het probleem vrijwel nooit oplost, maar alleen verplaatst, doen we er alles aan om het probleem van hoarding tijdig via een andere weg op te lossen.
Tijdens huisbezoeken proberen we in een vroeg stadium van het project al hoarding problematiek te herkennen en in kaart te brengen. Door hier vroeg op in te zetten proberen we om de huurder, eventueel met hulp van instanties of naaste familie, te stimuleren om de woning op te ruimen en schoon te maken.
Communicatie met de bewoner speelt hier een belangrijke rol, omdat een hoarder vaak het probleem zelf niet inziet is er een wisselende combinatie van begrip, aandringen en het wijzen op de verplichtingen als huurder nodig om de huurder tot actie over te laten gaan.
Wanneer nodig en waar mogelijk zetten we in op samenwerking met hulpverlenende instanties, door het aanbieden en aanhaken van de juiste hulpverleners is de kans het grootst dat de problematiek van hoarding niet alleen nu, maar ook voor de toekomst opgelost of verminderd kan worden.
Mocht dit allemaal niet tot het gewenste resultaat leiden, het oplossen van de problematiek of minimaal het toegankelijk maken van de woning voor de werkzaamheden, dan blijft er weinig anders over dan juridische maatregelen o.a. op basis van de eerdergenoemde wetsartikelen.
Dit laatste proberen we zo min mogelijk te doen, maar soms laat de praktijk geen andere keuze, zoals in deze case:
De huurster was een oudere dame met een inwonende dochter waarvan de hele woning van beneden naar boven vol lag met spullen (lapjes stof, familiefoto’s, papieren, zakken afval enz.). De dochter (23 jaar) durft het huis niet uit om op zichzelf te gaan wonen omdat ze bang is dat er wat met haar moeder gebeurd.
Het lukt haar ook niet om mevrouw aan het opruimen te krijgen. Ze staat zwaar onder druk en is compleet machteloos. Ze slaapt bij haar moeder in bed omdat er geen ruimte meer is in haar eigen kamer. Ook in de tuin ligt het anderhalve meter hoog en zelfs in de brandgang staan boodschappenkarretjes vol met spullen.
De werkzaamheden op zolder van deze woning zijn uitgesteld en op de laatste dag hebben de werklui alles van zolder moeten halen. Dat kost extra geld en moeite, maar de werkzaamheden moeten volgens planning door. Nu staan de werkzaamheden aan de cv en mv installatie, vervangen van glas en kozijnen en vensterbanken nog op de planning.
Mevrouw heeft hulp aangeboden gekregen vanuit de aannemer (die niet verplicht is dit te doen), zorginstanties en de woningcorporatie. Helaas zit er geen schot in de zaak en stond de planning op het spel. Uiteindelijk is er vanuit de corporatie een kort geding aangespannen om het werkbaar maken van de woning af te dwingen.
Dit betekent dat de aannemer bepaalt wat er uit de woning gehaald moet worden om de werkzaamheden goed en veilig uit te kunnen voeren. Elke week volgt er een controle moment vanuit de aannemer. Voldoet de woning niet aan de eisen van de aannemer dan mag de corporatie de woning laten leeghalen door een specialistisch bedrijf. De spullen zullen dan of opgeslagen worden op kosten van de bewoner of weggegooid worden.
Alle kosten die hiermee gemoeid zijn zullen op de bewoner verhaald worden.
Wat kunt u als verhuurder doen?
Eerder schreef ik al dit artikel over dat huurrecht toch vooral mensenwerk is en daar begint de aanpak van hoarding ook. Door een goede band op te bouwen met de bewoners, maar ook door goede sociale controle en contacten in een veilige en prettige buurt is het mogelijk om hoarding te stoppen voor het grote problemen kan veroorzaken.
Door alert te zijn op de signalen, eventuele signalen vanuit de buurt serieus te nemen en goede samenwerking met hulpverlening kan niet alleen een ongezond en/of gevaarlijk probleem voorkomen worden, maar kan ook de bewoner een prettiger leven leiden.
Hiermee zijn vervelende en kostbare juridische stappen niet nodig, kunnen werkzaamheden tijdig en veilig worden uitgevoerd en kan iedereen gezond en veilig blijven wonen in zijn of haar huurwoning.