In een tijd waarin woningcorporaties voor de gigantische opgave staan om hun woningvoorraad te verduurzamen en waar mogelijk nieuwe woningen te bouwen speelt de bewonersconsulent een belangrijke rol.
Werkzaamheden in bewoonde staat, wat vaak het geval is bij renovatie en verduurzaming, zijn voor de bewoners ingrijpend. Maar ook verdichting van het woningbestand in het geval van sloop/nieuwbouwprojecten vraagt om intensieve bewonersbegeleiding.
Bovenop de standaard vragen vanuit bewoners, waarom zijn de werkzaamheden nodig, hoe lang gaat het duren, is het wel echt nodig etc. speelt er regelmatig ook oud zeer mee. Meestal gebaseerd op een eerdere ervaring met de woningcorporatie.
Bewonersbegeleiding vanuit de organisatie zelf draagt onbewust deze voorgeschiedenis, het imago van de woningcorporatie en eventueel bestaand wantrouwen met zich mee. In de praktijk levert dit het risico op dat draagvlak niet behaald wordt, of dat bewoners later op het project meer weerstand bieden.
Een externe, onafhankelijke bewonersconsulent of sociaal projectleider kan dit probleem oplossen voor het ontstaat. Doordat zij geen rugzak met oud zeer of wantrouwen meedraagt begint het contact met bewoners vanaf 0, wat ruimte biedt voor meer vertrouwen, het in 1x behalen van draagvlak en uiteindelijk tevreden huurders.
In dit artikel kijken we aan de hand van 3 praktijkvoorbeelden naar de impact van deze onafhankelijkheid op draagvlak, bewonersparticipatie en woningverbetering.
Case 1: Onafhankelijk zonder rugzak vol oud zeer
We komen het bijna op elk project wel tegen, bewoners die vanaf het eerste communicatiemoment met de vraag komen “Waarom moet dit? Mijn huis is goed zoals het is” of de opmerking “Ik wil geen vreemde mensen en geen troep in huis”… weerstand vanaf het eerste moment.
De eerste stap is om uit te leggen waarom de werkzaamheden nodig zijn, wat de voordelen zijn voor de bewoner en dat de overheid sommige maatregelen (in het geval van verduurzaming) verplicht.
Maar dit neemt vaak niet alle weerstand weg, tijdens gesprekken met bewoners blijkt vaak dat er sprake is van opgekropte frustraties over eerdere projecten of ervaringen met de woningcorporatie, die nu zorgt voor weerstand.
Als externe, onafhankelijke bewonersconsulent zijn we niet van de woningcorporatie, en dat zorgt ervoor dat bewoners meer openstaan voor gesprek en sneller hun verhaal durven doen. Uiteindelijk komt dan al snel het echte bezwaar op tafel, en dat heeft in vrijwel alle gevallen niet zoveel te maken met de komende werkzaamheden.
Hiermee kunnen we de pijn van oude situaties actief scheiden van de huidige plannen, daardoor keert de rust terug en kan het gesprek gaan over de voordelen van de werkzaamheden. Met als resultaat bewoners die meewerken, en een hoger draagvlak.
Case 2: Pragmatische oplossingen bij schade of problemen
Op een ander project zijn we een situatie tegengekomen waarbij er discussie was over ontstane schade tijdens de werkzaamheden. Het ging om krassen in de parketvloer, waarvan de bewoner volhield dat deze tijdens de werkzaamheden zijn ontstaan, en de aannemer ontkende dat dit door de werkzaamheden is veroorzaakt.
Er waren vooraf geen nulmeting-foto’s gemaakt, dus het was onmogelijk om te achterhalen wie er gelijk had.
Als onafhankelijke partij waren we in staat om het gesprek aan te gaan met beide partijen, zonder partijdig te zijn. Tijdens de gesprekken bleek dat de aannemer op verzoek van de bewoner de koelkast had verplaatst, en dat toen waarschijnlijk de krassen ontstaan zijn.
Omdat we als onafhankelijke partij niet vast zaten aan interne protocollen was het mogelijk om maatwerk te bieden in de oplossing.
In dit geval is er geprobeerd om de krassen zo goed mogelijk te herstellen, en zijn er nieuwe dorpels geplaatst omdat mevrouw graag hout wilde in plaats van steen. Eind goed, al goed, iedereen tevreden en het project kon zonder vertraging of kostbare procedures afgerond worden.
Case 3: Kritische stem voor bewoners bij de bouwvergadering
Op één van onze projecten waarbij de woningen aangesloten werden op stadswarmte stelde de aannemer, tijdens de bouwvergadering, voor om nieuwe leidingen langs het plafond in de hal en de woonkamer aan te leggen, inclusief een extra radiator.
Leidingen die volledig in het zicht zouden komen te liggen, iets waar veel bewoners begrijpelijk niet blij mee zijn.
Op de vraag waarom dit nodig was, en of er geen gebruik gemaakt kon worden van de oude leidingen was het antwoord dat dit niet mogelijk was. Omdat er nu water met een lagere temperatuur door de woning gaat moeten er nieuwe leidingen aangelegd worden.
Dit levert een probleem op voor het behalen van draagvlak, bij het nieuws dat er nieuwe zichtbare leidingen in de woning aangelegd gaan worden gaat niet 70% van de bewoners akkoord met de plannen.
Een interne bewonersconsulent zit vaak vast in de hiërarchie van de organisatie en neemt de plannen sneller voor lief aan. Als onafhankelijke partij hebben we de vrijheid én de taak om kritisch tussen aannemer en corporatie in te staan om die 70% draagvlak grens te bewaken.
In dit geval stelde het ons in staat om bij de volgende bouwvergadering een tegenvoorstel te doen.
Technisch gezien was het mogelijk om de oude leidingen schoon te spoelen en te voorzien van coating waardoor ze alsnog gebruikt konden worden. Hiermee hoefde alleen het plaatsen van een extra radiator verkocht te worden aan de bewoners.
Hiermee was draagvlak zo geregeld, was er minder impact voor de bewoners (tijdens de werkzaamheden en erna), makkelijker werken voor de aannemer en is er geld bespaard voor de woningcorporatie.
Conclusie, hoe onafhankelijkheid helpt
Wanneer het aankomt op woningverbeteringsprojecten, of het nu gaat om groot onderhouden, renovatie en verduurzaming of sloop/nieuwbouw is onafhankelijkheid niet zomaar een abstract begrip.
Het levert concreet rendement op in de aanloop naar, en tijdens de uitvoering van de werkzaamheden. Een onafhankelijke positie tussen de bewoner, de woningcorporatie en de aannemer in vertaalt zich in het sneller halen van draagvlak, minder vertraging (en daarmee lagere kosten), en vooral een betere relatie met de bewoners.
Maar er is meer, in deel 2 van deze serie zoomen we in op de flexibiliteit en specifieke competenties die een externe onafhankelijke bewonersconsulent of sociaal projectleider meebrengt naar uw organisatie.