Bij renovatie en verduurzaming of groot onderhoud werken we vaak met een strakke planning om de logistiek complexe situatie onder controle te houden. Wanneer er sprake is van gemengd bezit, een rij sociale huurwoningen waarin zich één of meerdere particuliere koopwoningen bevinden, wordt de situatie extra complex.
Hoe gaat u om met een eigenaar die de steigers liever niet in zijn tuin heeft staan? In dit artikel leest u hoe u hiermee omgaat, wat de wettelijke regels zijn en wat ADSocius voor u kan betekenen.
De situatie: De complexiteit van gemengd bezit
Bij grootschalige werkzaamheden aan een huizenblok stopt de noodzaak voor onderhoud niet bij de kadastrale grens van een koopwoning. Voor het vervangen van dakgoten, het herstellen van metselwerk of het plaatsen van doorlopende steigers is het vaak noodzakelijk om het perceel van de particuliere buurman te betreden.
Deze situatie leidt in de praktijk regelmatig tot frictie. Een particuliere eigenaar kan vrezen voor schade aan zijn woning, overlast ervaren of simpelweg de medewerking weigeren. Voor de bewonersconsulent of sociaal projectleider betekent dit een risico op stagnatie, oplopende kosten en een verstoorde relatie met de bewoners in de wijk.
Hoe is deze situatie ontstaan?
Tot de jaren negentig bestonden de meeste wijken uit aaneengesloten, homogene blokken van sociale huurwoningen. De situatie van gemengd bezit is voornamelijk ontstaan vanuit beleidskeuzes en financiële noodzaak.
Vanaf 1995 werden woningcorporaties financieel onafhankelijk van de overheid. Om kapitaal te genereren voor nieuwbouw en wijkvernieuwing, begonnen zij delen van hun woningvoorraad te verkopen, vaak met flinke kortingen aan zittende huurders. Dit paste bovendien in het toenmalige rijksbeleid dat eigenwoningbezit sterk wilde stimuleren.
Een tweede, grote verkoopgolf vond plaats na 2013 door de invoering van de verhuurderheffing. Deze belastingmaatregel kostte corporaties miljarden, waardoor zij zich genoodzaakt zagen op grote schaal huurwoningen te verkopen om deze heffing te kunnen betalen en toch te blijven investeren.
Omdat de woningen individueel, vaak bij mutatie of aan de huidige bewoner, verkocht werden en niet als complete complexen, is in veel naoorlogse wijken het kenmerkende ‘gespikkelde’ of gemengde bezit ontstaan waar sociaal projectleiders en bewonersconsulenten vandaag de dag mee worstelen.
De officiële regels: Het ladderrecht
Om te voorkomen dat noodzakelijk onderhoud onmogelijk wordt gemaakt door buren, kent de Nederlandse wet het zogenaamde ladderrecht. Dit is vastgelegd in Artikel 5:56 van het Burgerlijk Wetboek.
Het ladderrecht verplicht de buren om toe te staan dat hun erf tijdelijk wordt gebruikt voor het verrichten van werkzaamheden aan een aangrenzend onroerende zaak.
Er zijn wel strenge voorwaarden verbonden aan deze verplichting:
- Noodzaak: Het gebruik van het erf van de buurman moet noodzakelijk zijn. Als de werkzaamheden op een andere, redelijke manier kunnen worden uitgevoerd zonder het perceel te betreden, vervalt de aanspraak op het ladderrecht.
- Kennisgeving: U bent verplicht de eigenaar tijdig en volledig te informeren over het voorgenomen gebruik.
- Schadeloosstelling: Eventuele schade die door de werkzaamheden ontstaat, moet volledig worden vergoed of hersteld.
- Rechtmatige weigering: Een eigenaar mag de toegang alleen weigeren of uitstellen als er een zwaarwegende reden voor is. In uiterste gevallen moet een rechter de belangenafweging maken.
Hoe gaat u om met gemengd bezit? en pragmatische aanpak
Het afdwingen van medewerking op basis het ladderrecht via juridische weg is een uiterst redmiddel dat de verhoudingen zelden ten goede komt. Een pragmatische aanpak op basis van open communicatie en transparantie heeft de voorkeur.
Vroegtijdige dialoog: Betrek particuliere eigenaren al in de voorbereidingsfase. Leg uit wat de noodzaak is van de werkzaamheden en wat zij kunnen verwachten.
Meekoppelkansen: Onderzoek of u de particuliere eigenaar een aanbod kunt doen om tegen projectprijzen mee te liften op de werkzaamheden, zoals het reinigen van de gevel of het schilderen van de kozijnen. Dit vergroot de bereidheid tot medewerking aanzienlijk.
Het aanbieden aan de woningeigenaar om mee te liften op de werkzaamheden vermindert ook het risico op technische problemen. Bij werkzaamheden aan het dak bijvoorbeeld zien we dat het risico op lekkages enorm groeit wanneer een aangrenzend dak niet aangepakt wordt.
Nulmeting en verslaglegging: Voer voor aanvang van de werkzaamheden een bouwkundige nulmeting uit van het perceel van de koper. Door de huidige staat vast te leggen met foto’s, voorkomt u discussies over vermeende schade achteraf.
Schriftelijke afspraken: Leg de duur van de inbreuk en de wijze van herstel vast in een eenvoudige gebruiksovereenkomst. Dit biedt beide partijen zekerheid.
De rol van ADSocius
Het managen van de belangen tussen corporaties, aannemers en particuliere eigenaren vereist specifieke expertise en tijd die binnen een bouwproject vaak schaars is. Met onze ruime ervaring als sociaal projectleider of senior bewonersconsulent op complexe woningverbeteringprojecten zijn wij in staat om de strategische bewonerscommunicatie en het juridische voorwerk voor u uit handen te nemen.
Van het voeren van de keukentafelgesprekken met particulieren tot het opstellen van waterdichte gebruiksovereenkomsten en het coördineren van nulmetingen. Sterk in bewonerszaken betekent dat wij de voortgang van uw project bewaken en de noodzaak van juridische escalaties zoveel mogelijk minimaliseren.