Als u als huurder van een sociale huurwoning te maken krijgt met groot onderhoud, renovatie of verduurzaming van uw woning dan is het goed om op de hoogte te zijn van uw rechten en plichten. De werkzaamheden zijn nodig om uw woning in goede staat te houden of zelfs te verbeteren, maar dat neemt niet weg dat de gevolgen tijdens de werkzaamheden groot kunnen zijn.
Wat kunt u tijdens deze werkzaamheden verwachten van uw woningcorporatie en wat moet u zelf doen? In dit artikel leest u alles over de regels rondom werkzaamheden aan uw huurwoning zodat u altijd weet waar u aan toe bent.
Disclaimer: dit artikel is alleen bedoeld voor educatieve doeleinden en niet als juridisch advies. Mocht u er met de woningcorporatie niet uitkomen neem dan contact op met een specialist of het Juridisch Loket.
Wat is groot onderhoud, renovatie of verduurzaming?
Voor we gaan kijken naar uw rechten en plichten als huurder is het goed om te weten dat deze verschillen op basis van de werkzaamheden die uitgevoerd worden. Dus laten we eerst kijken naar wat er precies onder groot onderhoud, renovatie en verduurzaming valt:
- Groot onderhoud: Dit zijn werkzaamheden om uw woning in goede staat te houden, zoals het repareren van lekkages, het vervangen van kozijnen of het vernieuwen van het leidingwerk. Deze werkzaamheden vernieuwen alleen bestaande voorzieningen en veranderen uw woning niet.
- Renovatie: Dit zijn verbeteringen aan uw woning om het wooncomfort te verhogen, zoals het plaatsen van een nieuwe keuken, badkamer of dubbel glas.
- Verduurzaming: Dit zijn vrijwel altijd energiebesparende maatregelen, zoals dakisolatie, het plaatsen van zonnepanelen, een warmtepomp of een wtw-unit. Deze vallen vaak onder renovatie, omdat ze uw wooncomfort verbeteren en energiekosten kunnen verlagen.
Het verschil tussen deze verschillende werkzaamheden is belangrijk, omdat uw rechten en plichten per situatie verschillen. Hieronder leest u per situatie u mag verwachten en wat van u wordt verwacht.
Uw rechten als huurder
Als huurder van een sociale huurwoning heeft u specifieke rechten, afhankelijk van het type werkzaamheden dat uitgevoerd gaat worden. We zetten ze op een rij:
Bij groot onderhoud
- Geen toestemming nodig: Voor groot onderhoud heeft de woningcorporatie uw toestemming niet te nodig. Het mogen uitvoeren van groot onderhoud is wettelijk geregeld in artikel 7:220 BW, omdat deze werkzaamheden noodzakelijk zijn om uw woning in goede staat te houden.
- Recht op woongenot: Tijdens de werkzaamheden moet de woningcorporatie overlast wel zoveel mogelijk beperken. Denk aan stofvrij werken, het opruimen van puin of het aanbieden van tijdelijke faciliteiten (zoals een douchewoning of als uw badkamer niet bruikbaar is).
- Vergoeding bij ernstige overlast: Hoewel er geen wettelijk recht is op een vergoeding bij groot onderhoud, kunt u bij ernstige verstoring van uw woongenot een tijdelijke huurverlaging aanvragen. U kunt dit niet zomaar zelf beslissen, maar dit loopt via de Huurcommissie of, in sommige gevallen, de rechter.
- Tijdige en duidelijke communicatie: De woningcorporatie moet u ruim van tevoren, volledig en in begrijpelijke taal informeren over de werkzaamheden, inclusief de planning en de verwachte overlast. Dit geeft u de kans om u voor te bereiden.
De bovenstaande punten zijn een combinatie van artikel 7:220 BW en artikel 7:203 BW.
Bij renovatie en verduurzaming:
- U moet toestemming geven: Voor werkzaamheden die niet onder groot onderhoud vallen moet u toestemming geven, ook als ze onderdeel zijn van hetzelfde project. Wanneer de werkzaamheden plaatsvinden bij 10 of meer woningen dan moet minimaal 70% van de huurders instemmen. Deze vorm van bewonersparticipatie en draagvlak is opgenomen in artikel 7:220 lid 2 BW.
Als er minder dan 70% goedkeuring wordt gegeven dan kan de woningcorporatie in het uiterste geval naar de rechter stappen voor toestemming, mits het voorstel niet onredelijk is. - Recht op een redelijk voorstel: De woningcorporatie moet u een schriftelijk voorstel doen waarin duidelijk staat wat de werkzaamheden zijn, hoelang deze duren, wat de overlast is en of er een verhoging van de huur en/of servicekosten op volgt. Dit voorstel moet redelijk zijn en in verhouding staan tot de impact op uw wooncomfort volgens artikel 7:220 lid 2 BW.
- Verhuiskostenvergoeding: Als u tijdelijk moet verhuizen vanwege een ingrijpende renovatie, heeft u recht op een wettelijke verhuiskostenvergoeding, artikel 7:220 lid 5 en 6 BW. Dit geldt niet als u in de woning kunt blijven of in sommige gevallen als u een tijdelijke volledig gemeubileerde wisselwoning krijgt.
- Recht op informatie en overleg: De woningcorporatie moet u tijdig en volledig informeren over de werkzaamheden, artikel 7:220 lid 2 BW. Als er een bewonerscommissie is moet ook hiermee overleg plaatsvinden. Bij sociale huurwoningen is een sociaal plan verplicht, hierin staan extra afspraken over bijvoorbeeld vergoedingen of ondersteuning bij verhuizing.
Specifiek bij verduurzaming:
- Lagere energiekosten: Verduurzaming, zoals isolatie of zonnepanelen, kan leiden tot lagere energiekosten. Dit moet worden meegewogen in een eventuele huurverhoging, zodat uw totale woonlasten (huur + energie) niet onredelijk stijgen.
Uw Plichten als Huurder
Naast rechten heeft u als huurder ook verplichtingen. Dit zijn de belangrijkste:
- Toegang verlenen: U moet de woningcorporatie toegang geven tot uw woning voor noodzakelijk onderhoud of renovatiewerkzaamheden, mits deze ruim van tevoren zijn aangekondigd. Als u toegang weigert, kan de woningcorporatie juridische stappen ondernemen op basis van artikel 7:220 BW en artikel 7:213 BW.
- Overlast accepteren: Bij groot onderhoud moet u een zekere mate van overlast accepteren, omdat dit nodig is om uw woning in goede staat te houden. Bij renovatie geldt dit alleen als u heeft ingestemd met de werkzaamheden of als de rechter deze heeft goedgekeurd. Artikel 7:220 BW
- Geen zelf aangebrachte voorzieningen zonder toestemming: U mag geen renovaties of aanpassingen doen zonder schriftelijke toestemming van de woningcorporatie, behalve kleine, eenvoudig terug te draaien veranderingen (zoals het ophangen van een schilderij). Dit valt onder de regels van zelf aangebrachte voorzieningen.
Als huurder van een sociale huurwoning heeft u dus heel veel rechten en een aantal plichten wanneer er gewerkt wordt aan uw huurwoning. Maar ons advies is nog altijd om vooral in gesprek te gaan of te blijven met de woningcorporatie, er samen uitkomen werkt vrijwel altijd beter dan een juridisch conflict.