Recent is er veel nieuws over scheefwonen in Nederland, zoals deze zaak over een huurder in Amsterdam die twee woningen in bezit heeft, voor de verhuur, en daarom nu zijn sociale huurwoning uit moet. Of dit artikel over mogelijke oplossingen voor scheefwonen in, voornamelijk, sociale huurwoningen.
Scheefwonen is ook iets wat vaak zichtbaar wordt bij sloop- nieuwbouw projecten, voor de nieuwe woningen gelden opnieuw de regels voor het passend toewijzen van sociale huurwoningen en dit betekent dat sommige huurder niet terug kunnen, omdat de huur te hoog is voor hun inkomen, maar veel vaker nog dat huurders die nu een te lage huur betalen, in verhouding tot hun inkomen, ineens een hogere huur moeten gaan betalen.
De oplossing voor scheefwonen in de Nederlandse huurwoning markt is niet eenvoudig, in een maatschappij waarin veel banen met een tijdelijk contract komen, een woningmarkt met een enorm tekort, en het leven wat nooit volledig te voorspellen is, zijn er geen snelle en makkelijke oplossingen voor handen.
Wat is scheefwonen?
In basis betekent scheefwonen dat de huurprijs van een woning niet meer aansluit bij het inkomen van de bewoner. Dit kan zijn dat de huurprijs te laag is, omdat het inkomen gegroeid is, of dat de huurprijs te hoog is omdat het inkomen gedaald is.
In Nederland zijn er dus twee groepen scheefhuurders, waarbij de maatschappelijke discussie zich meestal op slechts één van de twee concentreert.
Goedkoop scheefwonen: de sociale discussie
De vorm van scheefwonen die het vaakst als maatschappelijk probleem wordt bestempeld, en die wij op onze projecten het meest tegenkomen, is het zogenaamde ‘goedkoop scheefwonen’. Dit gaat om huurders die in een sociale huurwoning wonen, maar inmiddels een inkomen hebben dat te hoog is voor een sociale huurwoning.
Het knelpunt hier is de doorstroming op de woningmarkt. Het idee is dat deze huurders onterecht een betaalbare woning bezet houden, terwijl mensen met een lager inkomen soms jarenlang op de wachtlijst staan. Ook situaties waarin iemand een sociale huurwoning aanhoudt terwijl hij inmiddels een koopwoning bezit, vallen onder deze categorie scheefwonen. Om dit tegen te gaan, worden vaak inkomensafhankelijke huurverhogingen ingezet om deze groep te stimuleren naar de vrije sector of een koopwoning te verhuizen.
Duur scheefwonen: het persoonlijke probleem
Aan de andere kant van het spectrum staat een groep die minder aandacht krijgt, maar qua omvang groter is: de ‘dure scheefwoners’. Dit zijn huurders wiens inkomen eigenlijk te laag is voor de huur die zij maandelijks moeten betalen.
Deze vorm van scheefwonen ontstaat vaak noodgedwongen. Door de enorme wachtlijsten in de sociale sector wijken mensen uit naar de vrije sector, waar de huren aanzienlijk hoger liggen. Omdat zij geen goedkope woning bezet houden, wordt dit vanuit de woningmarkt minder als een systeemfout gezien, maar op sociaal-economisch vlak is het risico groot.
Wanneer vaste lasten zoals energie, zorgpremies en boodschappen stijgen, komt deze groep als eerste in de financiële problemen. Hoe groter het deel van het inkomen dat naar de huur gaat, hoe minder ruimte er immers overblijft om financiële tegenvallers op te vangen.
Oplossingen voor scheefwonen op de Nederlandse huurwoningmarkt
Zoals al gezegd zijn er geen simpele, pijnloze of snelle oplossingen voor het probleem van scheefwonen in Nederland. In een gezonde huurwoningmarkt waarbij vraag en aanbod redelijk in balans is zou je het kunnen vergelijken met de getijden van de zee.
Als het eb is dan trekt de zee zich terug vanaf het land en laat daarbij open plekken en ruime stranden achter. Tijdens vloed komt het water weer terug en vult het weer alle open plekken en de ruimte op het strand met water.
Dit zou betekenen dat wanneer je inkomen te ver stijgt voor een sociale huurwoning, dat je doorstroomt naar een huurwoning uit de vrije sector, een grotere (duurdere) sociale huurwoning of zelfs een koopwoning. Maar als het leven tegenzit, je raakt bijvoorbeeld je baan kwijt en hebt daardoor minder inkomen, dan is er ook genoeg om aanbod aan goedkopere woningen om binnen redelijke termijn te verhuizen naar een betaalbare woning.
Helaas is de huidige woningmarkt in Nederland nu zo dat de zee zich bij eb wel terug kan trekken, maar bij vloed loopt het op tegen een wachtlijst van gemiddeld 5-7 jaar (met uitschieters naar 13 jaar zoals in Amsterdam).
Als huurder zou dat betekenen dat je bij stijgend inkomen wel kunt verhuizen naar een duurdere huurwoning, als die beschikbaar zijn, maar bij verlies van inkomen op jezelf aangewezen bent omdat je pas na vele jaren terug kunt naar een betaalbare huurwoning in de sociale sector.
Vooralsnog wordt er voor het oplossen vooral gekeken naar de al bestaande inkomensafhankelijke huurverhoging en het meer bouwen van nieuwe (sociale) huurwoningen.
De inkomensafhankelijke huurverhoging is in de huidige regeling weinig effectief. Het prijsverschil tussen sociale huur en vrije sector huur is zo groot dat er vele jaren van extra huurverhogingen mogelijk zijn voor verhuizen echt aantrekkelijk wordt. Zo blijkt ook uit de reacties onder het Nu.nl artikel, waarbij aangehaald wordt dat een vrije sector woning flink duurder, maar vaak ook kleiner is. M.a.w. waarom zou je dan verhuizen?
Tegelijkertijd, zolang je in een sociale huurwoning zit kun je in specifieke gevallen recht hebben op huurverlaging als je inkomen terugvalt en daardoor je huur in verhouding (veel) te hoog wordt.
Bouwen, bouwen, bouwen is het adagium wat in politiek Den Haag vaak aangehaald wordt als oplossing voor de vastgelopen Nederlandse woningmarkt. Maar door vele andere oorzaken is er van snel veel nieuwe woningen bouwen vooralsnog geen sprake waardoor dit voor nu alleen een theoretische oplossing lijkt te zijn.
Nog los van de vraag, waar ga je die woningen bouwen en wat voor woningen ga je bouwen? Ga je dan veel sociale huurwoningen bouwen, of ga je voor midden- en hoog segment huurwoningen waardoor je sociale huurwoningen, eventueel na renovatie en verduurzaming of sloop- nieuwbouw, vrij maakt voor de vele mensen op de wachtlijsten?
Dat de vastgelopen woningmarkt een veelkoppig monster is blijkt ook uit de hoeveelheid ouderen, waarvan de kinderen uit huis zijn, die in een grote gezinswoning blijven wonen. Soms omdat er geen passende vervangende woning beschikbaar is, maar ook regelmatig omdat een nieuwe woning veel kleiner EN veel duurder is. Waardoor het dus helemaal niet interessant is om te gaan verhuizen.
Aangevuld met het aantal 30-plussers dat nog steeds als kind bij hun ouders moet wonen omdat er geen betaalbare woning te vinden is.
De experts in het Nu.nl artikel geven aan dat verplicht verhuizen binnen twee jaar een oplossing zou zijn om scheefwonen tegen te gaan. Dit geldt dan voor de 7,2% van de huurders die een te hoog inkomen hebben voor de huurwoning waar zij nu in zitten.
De oplossing is dan dat zij binnen 2 jaar naar een vrije sector huurwoning, of waar mogelijk naar een koopwoning, moeten verhuizen zodat er meer sociale huurwoningen vrijkomen voor mensen met een lager inkomen. Maar hierbij wordt te gemakkelijk voorbij gegaan aan het feit dat deze mensen niet meer terug kunnen naar een goedkopere woning bij tegenslag in het leven.
In zekere zin betekent dit dat de regels voor passend toewijzen wel gelden als je een laag inkomen hebt, en wanneer je inkomen te hoog wordt voor de woning waar je in zit. Maar zodra je uit de sociale huur vertrekt word je aan je lot overgelaten en doet passend toewijzen, in dit geval zorgen dat je niet te veel huur betaalt voor je inkomen, er ineens niet meer toe. (Zoals eerder al opgemerkt, de 12% huurders in deze groep worden niet als groot maatschappelijk probleem gezien.)
Een andere aangedragen oplossing is het flink verhogen van de inkomensafhankelijke huurverhoging. Dit is geen populaire maatregel en begrijpelijk minder leuk voor de mensen waarvoor de huur dan omhoog gaat, maar hiermee vergroot je wel de prikkel om te verhuizen naar een duurdere woning of een koopwoning.
Een veelkoppig wapen voor een veelkoppig monster
De situatie op de Nederlandse woningmarkt lijkt op dit moment vooral op een hydra, uit de Griekse mythologie, waarbij elke oplossing een veelvoud van nieuwe problemen en uitdagingen veroorzaakt.
Verdichting van de sociale huurwoning voorraad door middel van sloop- en nieuwbouw is één van de oplossingen. Op verschillende projecten waar wij aan meegewerkt hebben werden er zo’n 30 extra woningen gerealiseerd. Met de grote tekorten en lange wachtlijsten lijkt het misschien niet veel, maar het zijn toch weer 30 nieuwe betaalbare huurwoningen.
Het bouwen van meer midden- en hoog segment huurwoningen door woningcorporaties zou het aanbod van huurwoningen voor (hoge) middeninkomens vergroten. Sinds de aangescherpte regels voor particuliere verhuurders is de vrije sector vooral gekrompen en door deze woningen door corporaties te laten bouwen groeit het aanbod.
Voor huurders betekent dit dat zij in beeld blijven van de woningcorporatie, waardoor er de mogelijkheid ontstaat om flexibeler om te gaan met het aanbod huurwoningen. Door dit te combineren met een (verplichte) jaarlijkse inkomenstoets kunnen huurachterstanden, door een te hoge huur, voorkomen worden terwijl een extra huurverhoging bij stijgend inkomen motiveert om verder te bewegen op de woningmarkt.
Hiermee kunnen we ook voorkomen dat scheefhuurders onaangenaam verrast worden tijdens een sloop- en nieuwbouw project waarbij ze in één klap geconfronteerd worden met een flinke huurverhoging omdat ze jarenlang te weinig betaald hebben. Nu wordt dit nog vaak opgelost met huurgewenning, waarbij de woningbouw en huurder afspraken maken over een geleidelijk oplopende huur, maar voorkomen is beter dan genezen.
In theorie zou het meer inkomensafhankelijk maken van sociale huur ook betekenen dat het systeem van huurtoeslag afgeschaft kan worden. Als de huur vooraf al aangepast wordt op het inkomen hoeft dit niet achteraf gecompenseerd te worden. De vrijgekomen miljarden zouden vervolgens geïnvesteerd kunnen worden in het vergroten van de woningvoorraad.
Ook passend bouwen kan een oplossing zijn op de doorstroming op de woningmarkt weer op gang te brengen. Want hoe groot de maatschappelijke impact ook is, op persoonlijk niveau is het begrijpelijk dat een ouder echtpaar niet van een eengezinswoning met tuin voor 600 euro per maand wil verhuizen naar een 2 kamerappartement voor 1100 euro per maand aan huur.
Tegelijkertijd vragen veranderende tijden ook om realisme, Nederland is een relatief klein land met heel veel inwoners en een toenemende vraag op de woningmarkt. Dit betekent dat er niet meer voor iedereen een ruime doorzonwoning met tuin gebouwd kan worden. Omdat er beperkte ruimte is zal de toekomst van veel woningen dus in de vorm van appartementen zijn.
Denken in mogelijkheden als begin van de oplossing
Een boodschap van realisme, zoals die dat niet iedereen meer in een woning met ruime tuin kan wonen, het maken van pijnlijke keuzes (zoals het aanpassen van de inkomensafhankelijke huurverhoging), maar vooral het denken in mogelijkheden is volgens ons hét begin van de oplossing voor de Nederlandse woningmarkt.
Het blijft een veelkoppig monster en er zijn geen oplossingen die voor niemand pijn doen en voor iedereen een ideale uitkomst bieden. Maar door samen te werken en in mogelijkheden te denken moeten we met elkaar een oplossing kunnen vinden voor de Nederlandse woningmarkt.
De impact van scheefwonen op het werk van een bewonersconsulent en sociaal projectleider
Scheefwonen is iets wat wij vooral tegenkomen in de rol van bewonersconsulent of sociaal projectleider op een sloop/nieuwbouwproject. Wanneer bewoners verhuisd moeten worden omdat hun oude woning gesloopt wordt is er direct impact van de wetgeving rondom passend toewijzen, het komt dus regelmatig voor dat een bewoner of een flink hogere huur moet accepteren op basis van zijn/haar inkomen, of zelfs helemaal geen vervangende sociale huurwoning kan krijgen omdat het inkomen boven de sociale huurgrens ligt.
Dit zijn de minder prettige gesprekken om te voeren, en met de nieuwe beleidsplannen voor huurwoningen wordt er nog strenger toegezien op naleving van de regels en wordt maatwerk steeds minder mogelijk.
Scheefwonen levert dus niet alleen zorgen op voor huurders in Nederland, maar ook voor bewonersconsulenten en bewonersbegeleiders.